誰にも看取られずに、ひとりお部屋の中で亡くなっている「孤独死」
核家族化が進む日本で今後さらなる孤独死への拡大が予想される現代で、そこに常識を逸脱して請求をしてしまう賃貸物件におけるトラブルが発生しています。
もちろん、不動産業者や大家さんとのトラブルの他にベテランを装い遺品整理業を謳っている個人業者も残念ながら存在しています。
この記事では、孤独死をしていた賃貸物件の原状回復のトラブルとその判例をお伝えしていきます。
 まず、賃貸物件での国土交通省が定める原状回復のガイドラインがこちらです。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)

原状回復はどこまですればよいのか…損害賠償などかかるのか…

遺品整理クリーンサービス(以下、当社)が請け負った特殊清掃の原状回復は、そのほとんどが賃貸物件となります。
死後数日で発見の現場もあれば、死後2年という歳月など様々なケースがございますので、血液、体液、害虫など、さらには悪臭や死臭の臭いなどの問題でご遺族様は貸主である大家さんや不動産業者の方から原状回復の責任義務を迫られることになります。
突然に起きた出来事で家族を失ったご遺族様にとって、原状回復の費用は悲しんでいられないくらいの心配事になってくることになるのではないでしょうか。
当社がいままで現場に伺って経験してきた感じとしては、家主となる方が法人であれば書類などで進めていくことで当社が遺品の整理など清掃を行ったことでトラブルになることはないのですが、大家さんが個人事業主の場合はそこに「感情」が織り交ざってきてしまいますので、原状回復しなくてもいいような場所さえも交換を訴えられる場合があります。
請求される側が相続人の場合は借地権など相続した人に引き継がれますので解約手続きなどを行わなくてはなりません。そうなった場合、原状回復や損害補填などをしなければなりません。

孤独死は事故物件になるのか?それともならないのか?

常識的に人が病死した場合は、その物件は「事故物件」にはならないことが少なくありませんが、すぐに発見されず「異臭」によって周知され建物に損害が発生してしまうと損害賠償請求にもなってきます。
実際に東京地裁 RETIO 2011.7 NO.82の判例で損害賠償が棄却された例です。

事例2-5】賃貸アパート貸室の階下の部屋で自然死があった事実は、瑕疵に該当しないとされた事例
いわゆる孤独死のすべてが心理的瑕疵のある事故物件となるものではありません。
突然死や病死など自然死は必ずしも事故物件に該当することはありませんし、自殺が疑われていたり、発見があまりにも遅れて異臭発生などの判断が微妙なケースもあります。
要するに、貸主側と慎重に交渉を進める事が大切になってくると考えています。

心理的瑕疵物件とは?

遠藤メメ

心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)はどのようなことをいうの?


伊集院ダイ

  • 過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「自殺・殺人」などがあった。
  • 過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「事件や事故による死亡」などがあった。
  • 過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)周辺で「事件・事故・火災」などがあった。
  • 販売、賃貸募集している物件の周辺に「嫌悪施設」がある。
  • 販売、賃貸募集している物件の周辺に「指定暴力団等の事務所」がある。

  • 遠藤メメ

    いろいろあるのね…


    伊集院ダイ

    そうなんだ、あるんだよね。


    遠藤メメ

    嫌悪施設ってなーに?


    伊集院ダイ

    嫌悪施設(けんおしせつ)とは、
    1.風俗店など住宅地としての品格を下げるような施設
    2.騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭、地盤沈下などを引き起こす公害発生施設
    3.不快感・嫌悪感を与える施設(原子力関連施設、廃棄物処理場、下水処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、ガスタンク、火薬類貯蔵施設など)
    でも、どの施設が対象となるかは、主観的な判断やイメージ、時代性もあって一様ではないんだよね。


    遠藤メメ

    自然死に違法性はあるの?


    伊集院ダイ

    自然死自体に違法性はないです。
    結果的に不動産の価値が下がったということはあり得ます。
    そこで原則的に、『賃借人・その相続人・保証人』が責任を負うことはありません。
    『原状回復費用』については『惨状の解消』として認められます。


    遠藤メメ

    どのようなときに?


    伊集院ダイ

    事案で言うと、そうだな…
    物件  共同住宅の一室
    発生事案 賃借人が当該物件で孤独死(病死)をした
    発見が遅れたため、遺体が腐乱し「悪臭等」により物件が損傷した。

    裁判所の判断   責任の有無
    賃借人の相続人、債務不履行責任及び不法行為責任を否定したので原状回復義務だけが認められた。

    原状回復義務の範囲   原状回復義務の範囲だけ責任が認められた。

    東京地裁 昭和58年6月27日


    遠藤メメ

    孤独死の物件ではどのようなものが事故物件になるの?


    伊集院ダイ

    孤独死で事故物件されるケースというのは、自殺が疑われるような孤独死や死後にあまりにも発見されず建物に損傷が出てしまったようなときは事故物件の扱いが濃厚になるね!


    遠藤メメ

    熱中症で亡くなったときは?


    伊集院ダイ

    熱中症で亡くなった時の場合は事故物件には当たらないケースで済むよね。なぜならば熱中症という言葉は最近できた言葉であって孤独死と言っても何の孤独死なのかわからないもんね!


    遠藤メメ

    あいまいなガイドラインなのかしら?


    伊集院ダイ

    孤独死における原状回復については、グレーゾーンのとこがあってはっきりとしたガイドラインは決まっていない。しかし、死後数日に発見と死後2年たってから発見では心理的に受け取り方が変わってくるよね。


    遠藤メメ

    そうね、同じ死なんだけど…


    伊集院ダイ

    同じ死でも、数日で発見されたケースでは建物にも損害がなく大家さんも人情で話してくれることが少なくないと思う。


    遠藤メメ

    ほったらかしにしてはいけないってことね


    伊集院ダイ

    そうだよね、あまりにも「放棄するから知らない」では話し合いも持てない可能性が出てくるよね。


    遠藤メメ

    みんな、人情があればよいんだけどね…


    伊集院ダイ

    確かに、数日で発見されれば体液なども浸透しないで済むし、損害にもつながらないよね。だけど、期間が経ってしまうと・・・


    伊集院ダイ

    以前から、当社で言っているように「孤独死は発見されない期間」が問題であって孤独死が多い少ないは問題にはならないんだよね。


    遠藤メメ

    でも、みんな問題にしたがるよね


    伊集院ダイ

    そうだね、一部の人たちが訳も分かっていなくて問題にしてしまうからさ


    遠藤メメ

    孤独死ゼロ運動っていうのもあるの?


    伊集院ダイ

    あるけれど、実際にゼロにはできないよね。
    いままでも、突然亡くなって見つからなかった人はいたんだからさ。


    遠藤メメ

    親切の押し売り・・・


    伊集院ダイ

    私たちは、ゼロへの取り組みをしています。という良い人キャンペーンだよね。


    遠藤メメ

    人と話したくない人もいるしね


    伊集院ダイ

    そうだね、そういう気持ちを考えない人たちが、良い人キャンペーンをやって社会貢献していますと言うんだろうね。


    遠藤メメ

    そのような取り組みはいらないわね


    伊集院ダイ

    そうだね、不動産契約の段階から孤独死しても保険で賄える保険を作ればよいのだろうけど…

    この記事のまとめをマンガでご紹介します

    特殊清掃をして部屋を明け渡そう

    通常(病院で亡くなった)のではなく孤独死の場合、遺品を片付けるとは別に清掃をしなくてはならないという課題が残ります。
    通常退去の時のハウスクリーニングでキレイな状態に戻すことは容易ですが、孤独死をした体液や皮膚片などを清掃する場合はどうでしょうか?
    孤独死をしたお部屋は皆さんの想像以上のことが起こっています。孤独死の増加は今や社会問題化するほどまでになっています。
    遺体発見後の現場は、故人が亡くなってから時間が止まったままになっています。
    そこで、一番の課題は死臭の除去です。死臭を嗅いだことがある方はほとんどいないのではないでしょうか。
    死臭を取り除くには市販の溶剤では太刀打ちできません。しっかり研究して専用の溶剤を作ってもらうことが効果的です。ただし、当社は専門に特殊清掃を行って実験を繰り返して溶剤を調合して作っておりますが一般の方が作ろうと思ってもなかなかできるものではありません。
    特殊清掃は、自分たちでするよりも依頼されたほうが良いと思います。
    武田 亮武田 亮

    一般的な遺品整理業者に依頼するよりも当社に依頼されてこころの不安を取り除くことが出来ればと思っています。

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    • 自分で部屋を清掃したいが、心情的にとてもできない
    • 死臭が部屋から漏れ出し、近所から苦情がきている
    • 一人で亡くなったことを思うと、後悔の念で何もできない
    • 遠方だから自分たちで部屋を清掃できない
    • 身内として、その遺体現場の衝撃に耐えられない
    • 大家からすぐに部屋を片付けるよう迫られている

    上記のどれか1つでも当てはまる人は、遺品整理クリーンサービスまでご連絡ください。あなたに代わって「遺品整理・特殊清掃」を解決いたします!

    しかし、その金額が気になりますよね。そんなときは、まずは無料現地見積りをお申込みください。 見積り当日中に正確なお見積りの総額を知ることができます。

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    遠藤メメ

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